曲靖房地产业发展问题探析
2014-03-05 14:59:22   点击:

张 凌

  近年来曲靖房地产业总体上呈现了持续、稳定的发展格局,成为推动全市经济和社会发展的有力支撑。当前,面对一线城市房价不断高攀、地产调控新政频出、本地开发商投资信心不足、消费者购房预期不高等新情况,如何主动顺应宏观调控,及时调整发展战略,加强对房地产市场的引导、规范和管理,研究和解决发展中存在的问题,是继续保持曲靖房地产业平稳健康发展的必然举措。
  一、曲靖房地产业发展的基本现状及特征
  (一)投资总量不断提高,但投资不显过热“十一五”以来,伴随经济社会的快速发展,曲靖房地产业迅速成长,至 2009 年全市已有房地产开发企业 229 家。房地产投资额 2005 年仅 13.8亿元,至 2009 年达 84.8 亿元,期间各年份投资增幅不同,并有波动,但投资绝对额持续增长,说明房地产投资开发在全市经济增长及固定资产投资中的地位和作用一直得到加强。
  此外,在投资总量不断提升,绝对额持续增长同时,曲靖房地产投资所占固定资产投资总额比重一直较低。2005—2008年平均所占比重仅为10.8%,相比其它地区房地产投资占固定资产投资比重 30% 以上,曲靖房地产投资不显过热。2009 年曲靖房地产投资继续保持增长态势,全年完成投资 84.8 亿元,比 2008 年增加 16.5 亿元,增幅 24.7%,但占固定资产投资比重却从 16% 降为 15.3%。尽管比重降低,但绝对额的持续增长,表明房地产投资开发在全市经济增长及固定资产投资中的地位和作用没有变,而曲靖房地产投资依然没有过热(见表 1)
  表 1 曲靖市 GDP、固定资产投资、房地产投资情况表
  单位:亿元

  数据来源:曲靖市房地产管理局
  (二)房屋施工面积增幅较大,销售面积增长平稳
  2009 年,曲靖全市房屋施工面积 940.05 万平方米,其中新开工面积 437.36 万平方米,房屋竣工面积 215.28 万平方米,分别比 2008 年上升50.6%、46.1%,38.7%,整个开发建设呈现较强的上升态势;2009 年全市商品房销售总面积 259.1 万平方米,比 2008 年上涨 6.17%,市场销售保持稳步增长态势。
  通过对 2005~2009 年曲靖全市房屋施工面积、销售面积增幅的比较发现,虽然各年份情况不同,但房屋施工面积平均增速较大,达到 44.08%;同期房屋销售面积除 2006 年波动较大,比 2005 年突增近 1.5 倍外 ,2007 年、2008 年、2009 年只分别增长 6.27% , 7.0% , 6.17%,表明尽管近年来全国一、二线城市的房地产市场风起云涌、动荡不安,然曲靖受之冲击影响不是很大,市场销售增长比较平稳(详见表 2)。
  表 2 曲靖市 2004——2009 年房屋施工、销售面积变化情况
  单位:万平方米、%

  资料来源:根据曲靖市建设局房管处提供数据整理
  (三)商品房销售价格逐步提升,但市场承受能力较强
  2005-2009年曲靖商品房价格逐步攀升,其销售均价每平方米分别为1733 元、1956 元、2164 元、2686 元,涨幅不高。虽然 2008 年、2009 年涨幅略大,分别比上一年涨了 408 元∕平方米、322 元∕平方米,上涨率分别为 20.85%、14.88%,究其原因主要几个地处闹市新开楼盘的商业用房售价过高所致,而同期住宅销售价格变化不大。
  如 2008 年曲靖主城区(麒麟区)新建商品房销售均价为 2428 元∕平方米,住宅销售均价只是 1961 元∕平方米,2009 年分别为 2474 元∕平方米,2142 元∕平方米,前后比较均价微幅波动,显示出曲靖房地产市场平稳运行的特点。况且,住宅销售长期是曲靖商品房销售的主体,所占比重一直保持在 85%以上,其中又高度依赖于新建住宅类市场,因此曲靖房价实际提升不大。
  较低的价格水平使曲靖的购房者具有了较高的市场承受能力。通常,当住房用来满足自住需求时,支撑房价高低的主要是居民的实际购买能力,可用“房价收入比”来表示。联合国人居中心对 50 多个国家的首都城市进行调查后认为,一套住房的合理价格应是居民年收入的2至3倍,当超过6倍时,大多数人无力购买,市场就会出现问题。据曲靖 2008 年全市在岗职工年平均工资 29538 元∕人、住宅销售均价 2142 元∕平方米推算,一个普通双职工家庭购买一套 100 平方米的住房,约需花费人民币 22 万元,“房价收入比”为 3.7:1,接近合理房价水平。
  相反,根据测算,2007 年我国房价收入比已高达 7.8:1,北京、上海、深圳等一线城市房价收入比突破了 10:1,北京核心区更是达到 22:1,明显高于东京、伦敦和温哥华等国际性大城市,从近年看还更高一些。作为三线城市,目前曲靖房价与历史相比虽高,但与某些同类地州城市相比则较低。
  图 1 曲靖与同类城市商品房销售均价变化示意图(元∕平方米)

  数据来源:曲靖市房地产管理局
  从居民购房付款的方式看,2006—2008 年,曲靖市民购房按揭贷款的比例分别 55.6%,55.3%,56.6%,变化不大,但同期一次性付款比例上升较大,分别是 29.8%、37.5%、38.5%,充分说明随着居民收入增加等原因,本地相当一部分购房者对于房价具有较强承受能力,换言之曲靖房价水平的确不高。
  (四)购房群体本地为主,外来购房逐年增多
  曲靖房价水平不高,涨幅不大,不仅有利本地购房者,也吸引了外地购房者。尽管近年来曲靖到昆明购房的人不少,但周边城市或地区到曲靖购房的也很多。虽然购房群体本地为主没有变,但外来购房者的比重却从2006 年的 14.2% 上升到 2008 年的 20.8%,2009 年略有下降,但仍说明曲靖良好的自然条件、蓬勃发展的经济、相对较低的房价正在被一些外地人所青睐。
  表 3 曲靖市购房群体变情况化(%)

  数据来源:曲靖房地产管理局
  目前外来购房主要集中于曲靖的主城麒麟区,购房的多是昆明、贵州以曲靖房地产业发展问题探析及曲靖各县(市)的机关事业单位在职或退休人员,及其他收入较高群体。他们可能因为投资、养老、子女读书就业、休假等原因到曲靖中心城区购房,不仅支持了本地房地产业的发展,也增加了其它消费需求。今后,开发外来客源将是推进曲靖房地产业继续兴旺的重要举措。
  (五)产业带动作用趋强,住房条件改善明显
  房地产业具有产业链长、关联度高的特点,作为主导产业涉及到制造业中钢铁、水泥等数十个相关行业和服务业众多行业的发展,其效应惠及多个产业和相关行业,能够直接或间接影响经济增长的速度和质量。2005年—2009年曲靖经济增长较快,全市 GDP 从 440.96 亿元增加到 861.8 亿元,第三产业实现增加值从 131 亿元增加到 244.9 亿元,而同期房地产投资从 13.8亿元增加到84.8亿元,表明房地产行业的投资经营对拉动经济增长作用明显,带动相关行业发展作用不容忽视。
  房地产业不仅是国民经济的重要部门,又与百姓生活息息相关。自住宅市场化以来,房地产业的发展对于改善人居环境和城市功能也发挥了重要作用。从有关抽样调查资料看,曲靖城镇居民人均住房建筑面积 1998 年为19.04 平方米,2008 年已达到的 37.05 平方米,居民住房条件大大改善的同时,曲靖城镇人口也从 2005 年的 158.7 万人增加到 2009 年 202.4 万人,城市吸纳聚集功能显著提高。
  二、曲靖市房地产业发展中存在的主要问题
  上述情况表明,曲靖房地产业比在快速发展之余,也同全国房地产业
一样不可避免地存在一些问题。主要表现为:
  (一)企业资质水平整体不高,市场竞争能力总体不强
  2009 年曲靖全市 229 家房地产开发企业中,具有二级资质证仅 9 家,三级资质证 23 家,四级资质证 75 家,其余 122 暂定。企业数量虽多,但整体资质水平低,综合实力及市场竞争能力总体不强,投资能力差,设计规划档次低,缺少品牌意识。由于市场不成熟,竞争不规范,行业自律机制尚未形成,部分开发商缺乏诚信观念,违规开发、合同欺诈、虚假广告、面积缩水,假按揭以及拆迁中的违规违法行为时有发生。虽然目前主要还是价格的竞争,但随着外来房地产企业进入的增多,竞争开始在项目景观、配套、品牌等多方面展开,本土企业将难以抗衡。而少数开发企业和个人的无序竞争,又将加剧市场混乱。
  伴随住宅市场化快速发展的同时,曲靖物业管理整体水平低,发展不平衡。众多物业公司中真正具备二级资质的仅有一家,三级资质的三家。一些物业公司不尽规范和完善,管理意识不强,从业人员素质不高,管理不到位,加之对业主的物管意识和观念引导不够,造成业主与开发商、住户与物管之间矛盾纠纷不断,扯皮不少、收费困难,影响了小区的正常运转。
  此外,曲靖中介服务市场发展运作及不规范,绝大多数二手房买卖、房屋出租等交易活动,多属个人私下交易,有关部门无从管理和统计。而很多房产中介属个体户,缺少开业的资质和手续,仅是租个门面,放两张桌子就从事房屋买卖或出租,既无法为房产交易提供有效高质服务,也难以进行管理。
  与此同时,曲靖近年来的单位团购,集资建房等项目以较低的房价冲击了房地产业的市场化发展,这种带有计划经济痕迹的刺激措施,暂时拉动了经济,但也带来住房市场新的不公平,不利于曲靖房地产业的长远正常发展。
  (二)商品房供给结构不合理,市场交易体系不完善
  曲靖商品房开发结构存在明显失衡,长期是住宅多,非住宅少;大户型商品房建设多,经济适用房、廉租住房工作起步较晚,市场体系不完善。其中住宅是曲靖商品房供应、销售的主体,长期平均比重在 85% 以上。而住宅中小户型的投资开发交易尤其不够,特别是 90 平米以下的住宅供应比例不足,2006—2009 年在全部住宅交易比例中分别为 6.2%、14.8%、22.7%、30.1%,虽然住宅销售结构正在向小面积户型倾斜,但仍与国家要求的90平米户型占 70% 以上的要求有很大差距。
  2009 年曲靖非住宅交易最多的是商业用房,共交易 1115 套,占销售总量的 7.47%;办公用房的成交套数最低,仅 25 套,占比不足 0.2%。因为高度依赖住宅类房产,曲靖的非住宅市场比重低,二手房市场也不发达,都未构成支撑点,市场体系急需完善和提高。
  (三)市场饱和状态初显,房地产风险暗存
  曲靖人均住房面积从 1998 年 19.04 平方米提高到 2009 年的 38.5 平方米,说明曲靖住房并不紧张。明显的是许多住宅小区及商铺的入住率、使用率并不高,夜晚亮灯窗口较少,一定程度上反映了曲靖住房实况,表明很多买房人并不是无房户。
  据了解,曲靖很多机关事业单位、国有企业及其他一些收入较好家庭,拥有两套或以上住房不在少数,住房对于他们来说正在从“居者有其屋”向“居者优其屋”过度,买房的目的只是投资或改善住房或为子女作准备,对房屋的有效需求已经不大。因此,本地能够实现的住房需求已暂趋饱和。当然,也有大批城市无房户、低收入者、新进城人员渴望拥有属于自己的房子,但他们却买不起,或暂时不想买、或持币观望,暂时没有形成较大的住房钢性需求。
  此外,曲靖房屋销售面积增长不大,销售价格涨幅不高,从某种程度上也说明目前曲靖房地产风险已存。2007—2009 年曲靖房屋施工面积上增长率分别为 19.0%、27.4%、50.7%,但同期房屋销售面积增长率只分别是6.27%、7.0%、6.17%,说明房屋销售并不理想,空置率不小。
  从销售价格看,2009 年曲靖主城区新建商品房销售均价 2474 元∕平方米,住宅销售 2142 元∕平方米,只分比 2008 年每平方米上涨 46 元、181 元,说明购房不旺。进入 2010 年以来,随着全国一线城市房价的攀升,中央政府对房地产市场调控力度加大,新政频出,导致曲靖一些开发商投资信心不足,消费者购房预期不高,房价下跌,投资下滑,房地产发展形势趋于严峻。
  (四)土地供求与保护耕地及拆迁矛盾不可避免
  城市发展及房地产开发必然伴随着占用耕地。2006—2008 年,曲靖全市土地购置面积逐年下降,分别是 179.67 万平方米、96.3 万平方米、82 万平方米。究其原因,一是随着本地商品房市场的逐趋饱和,房地产开发企业行为趋于保守;二是国家宏观政策对空置土地调控力度加大。但无论怎样,曲靖房地产开发与保护耕地之间矛盾不可避免。尤其是在地方政府土地财政没有得到彻底解决之前,伴随着珠江源大城市建设要在 2020 年实现人口突破 100 万、城市面积达 100 平方公里的目标,今后土地供应与保护耕地之间的矛盾将更为突出。如果为减少耕地占用,政策又会迫使投资倾向开发老城区,这样又带来拆迁矛盾和开发成本上升,并推动房价上扬,届时又会加重中低收入群体住房负担,制约房屋销售。
  ( 五)市场管理不够规范,监管和服务要进一步加强
  不可否认,在曲靖房地产市场的税费管理上也存在着重复收费、乱收费等现象,致使企业开发成本上升。在房地产市场的监管方面,由于市场备案体系建设不足,导致基于备案体系的数据存在很大不完善、不准确,过于滞后等问题,直接影响到对房地产市场的正确认识。同时,由于缺乏完善的信息体系,市场信息透明度不高,交流渠道不畅,房地产开发与相关管理部门、相关行业、与公众等缺乏必要的交流、沟通,导致相关信息无法被社会广泛认知,人们对房地产商及市场变化缺乏真实了解。由此,当外部环境发生变化的时候,企业和公众的信心难以确立,心里预期容易产生波动,进而影响到房地产市场的健康发展。
  (六)房地产金融市场不发达,对企业及住房消费扶持不够
  曲靖房地产开发投资资金来源主要依赖于定金和预付款,银行贷款比重较低。如 2008 年 1-3 季度,定金和预付款的比重为 62.3%,来着银行贷款和自有资金的比重仅为 5% 和 12.9%;个人按揭贷款在房地产资金来源中的比重从 2007 年的 21.95% 下降到 2008 年的 10.81%。这些状况既与前期从严的宏观调控政策有关,但也显示出曲靖房地产金融市场的不发达。
  从购房付款方式看,曲靖个人住房按揭贷款比例 2006—2008 年分别是55.6%,55.3%56.6%,变化不大,同期一次性付款比例从29.8% 提高到38.5%,这既与房价水平不高,居民收入增加等因素有关,也在一定程度上显示出金融对住房消费支持力度的不够。当然,反过来也说明曲靖房地产市场的金融风险并不大。
  (七)城镇化水平不高,城市聚集能力不强,房地产支柱产业作用不够
  房地产的发展离不开城镇化的支持。曲靖市城镇化率从2000年的11.05% 提高到2009年34.8%,为房地产业的发展提供了重要基础条件。然而,相比 2009 年全国 46.6%、云南 34% 的城镇化水平,曲靖同全省一样,仍处于城镇化从初期向中期过度阶段。因城镇化水平总体不高,城市聚集能力不强,第三产业发展不够等,导致曲靖房地产业支柱作用不够突出。
  长期以来烟草制品、冶炼、煤炭开采、电力等行业是曲靖经济社会快速发展的重要支撑,房地产也是第三产业中的支柱及主导产业,但因曲靖三次产业结构中的重化工业特征比较明显,第三产业的快速发展一直不够,房地产业在全市经济中的应有支柱作用至今没有得到很好的体现和发挥。如2009 年全市实现 GDP 达到 861.8 亿元,其中全部工业增加值 409.9 亿元,其中仅烟草制品业就实现增加值 98.2 亿元,而房地产业的增加值仅为 15.1亿元。
  三、推进曲靖房地产业健康发展的对策建议
  (一)认清形势、坚定信心,维护房地产市场的稳定与发展应该看到,作为西部三线城市,曲靖房地产市场与一、二线城市有着很大不同,不存在住房钢性需求上升较快、房价虚高过多、炒房投机盛行等问题。因此,面对中央政府的调控措施,必须认清形势,坚定信心、区别看待。既要看到曲靖房地产市场总体平稳运行的特点,又要重视当前形势下外部环境的不利因素和曲靖房地产市场面临的发展压力,适时适度对房地产市场进行调控和引导,确保住房供求基本平衡,结构基本合理、价格基本平稳,防止市场大幅波动。
  (二)强化监管、规范秩序,提升行业品质
  面对曲靖房地产业发展不成熟,竞争不规范等问题,一是加强对房地产各类企业资质认证管理工作,鼓励和支持有实力、重信誉的房地产开发企业强强联合或实施跨地域开发,促使从业人员素质提高、行业品质上升,竞争走向品牌时代。二是强化监管,坚决查处违法违规开发、合同欺诈、虚假广告、恶意炒作,误导消费预期等行为,营造房地产市场公平、有序的竞争环境。三是贯彻国务院对新修改的《物业管理条例》,规范全市物业管理工作,全面组建业主委员会,推进物业管理的社会化、专业化。四是建立、健全房地产中介服务市场准入制度,淘汰一批违法违规操作、信誉差的房地产中介机构及从业人员。五是加强房地产税费管理,取消重复收费、乱收费等问题,优惠房地产投资环境。六是建立、健全房地产信息收集、发布和市场监测分析机制、预警预报系统,以增强房地产市场信息透明度,及时、准确为购房者搭建消费平台,为政府决策提供可靠依据。七是加强房地产行业行政管理部门机构和队伍建设,提高其服务能力和水平,为房地产业的持续稳定发展提供组织保障。
  (三)调整供给结构,完善市场体系
  合理调整商品房供应结构,一是扩大对非住宅市场的投资开发,出台优惠,引导商业地产、旅游地产和工业地产的开发建设。二是完善多层次住房供应体系,减少对大户型、别墅房的开发供应,加大对小户型、经济适用房、廉租房的建设供应,以满足各种收入群体的住房需求。三是扩大、健全二手房交易市场,规范房屋租赁市场,完善市场体系。四是取消单位集资建房,团购房,推进住房的市场化、公平化。五是注重开发品质,提高商品房科技含量,加快发展健康型、环保型、节能型住宅。
  (四)鼓励住房消费,扩大购房群体
  根据经验,人均 GDP 超过 1000 美元,楼市便进入了快速成长时期。2009 年,曲靖全市实现生产总值 861.8 亿元,按 586 万常住人口看,人均GDP 达到 14860.7 元,超过了 2180 美元,房地产业快速发展的基础已经存在。虽然目前曲靖住房市场有暂趋饱和之势,但如果能通过结构调整,扩大就业渠道,提高中低收入群体的收入等,住房消费将会进入一个新的发展时期。因此,要构建良好住房消费环境,增强住房消费能力和欲望,鼓励住房消费,扩大购房群体,让本地大多数无房户能够圆个住房梦,让周边地区及外地州、外省的人愿意到曲靖投资经商、买房定居。
  (五)合理开发、节约用地
  城市发展的方向带动房地产市场开发的步伐,随着城市建设的延伸,房地产市场也将表现出相同的趋势。随着珠江源大城市的建设、南盘江的治理、绕城高速公路的修建等,曲靖房地产在呈现“南扩东进北上”的趋势的同时,必须加强对城市中心的改造,尤其是对“城中村”的改造。要按照城市发展规划要求,科学规划商品房的开发建设,做到合理拿地、节约用地。中心城市继续实行限制新建低层楼房,鼓励新建小高层和高层住宅,并适当提高建筑密度,增加容积率,以促进土地合理利用,充分集约用地,改变过去低层、低质量建筑物多的状况,逐步实现城市发展、小区开发由“摊大饼”式外延粗放型向组团式内涵集约型的转变。
  (六)加大支持力度,培育房地产业发展壮大
  房地产业是国民经济重要支柱产业,也是影响区域经济发展的重要力量。为此,一要加大金融支持,通过必要的政策措施扩大信贷,缓解企业资金压力;二要注重相关金融产品的开发、宣传,给予首次申请住房贷款较大的优惠,调动购房欲望,扶持房地产市场做大。三要积极支持房地产相关产业的发展,延伸其产业链,发挥主导产业应用的带动作用。通过结构调整,降低曲靖重化工业的比重,实施支柱产业多元化战略,尽快把房地产培养成能够与烟草制品、冶炼、煤炭开采、电力等行业相提并论的主导产业产业。
  (七)加快城镇化步伐,增强城市吸纳聚集功能
  曲靖房地产业繁荣发展的真正基础在于城市人口的增加。2004年以来伴随走新型工业化道路和建设珠江源大城市两大战略的实施,2009年曲靖城镇化率达 34.8%,城镇人口达 204 万。今后,若是加快城镇化步伐,城镇化率每提高 2.5 个百分点,将新增 15 万城镇人口。保守估计,按每人平均20 平方米的住房消费计算,将会带来 300 万平方米的房屋需求,曲靖房地产的投资开发、出租及相关行业等必将受益不小。
  此外,以昆明为中心的一小时经济圈和珠江源大城市的建设,将为曲靖中心城区房地产业发展提供广阔的空间。随着全省一小时经济圈城市发展方针的渐次推进,“昆明工作、家在曲靖”,也可能成为一种生活潮流。加之昆明—曲靖城际列车的提速及昆明的高昂房价,可能带动曲靖房地产开发掀起新的热潮。而城镇化进程的加快,政策法规的不断规范,国家园林城市的建设、“十佳宜居”城市的美誉等,也将增强城市的吸纳聚集功能,为曲靖房地产业发展提供强劲的需求基础和良好的外在环境。

                           作者单位:中共曲靖市委党校
                        (刊载于《珠江源经济》2010 年第 5 期)

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